住宅ローン選びの羅針盤：失敗しないための総合ガイド | 住宅購入は人生最大の買い物！失敗しないための事前準備 | ファイナンシャルプランナーに相談ならOffice Wealthinc | コラム

（１）金利

　■固定金利

　　借入期間中の金利が固定されているため、金利変動のリスクが少ないのが特徴です。

　　将来の金利上昇を予測している場合や、安定した返済計画を立てたい方に適しています。

　　ただし、変動金利に比べて金利は常に高くなる傾向があります。

　　代表的な固定金利の住宅ローンに『フラット35』があります。

　　固定金利は、一般的に日本の10年国債に連動していると言われていますが、日本はバブル景気崩壊後から30年近く低金利の時代が続いてきました。

　　それが、10年国債の金利の上昇により、固定金利も上昇してきています。

　　金融機関によって金利は違いますが、都市銀行で1.75％。 ネット系銀行ではむしろ高く3.52％となっています。 ※2024/9現在

　■変動金利

　　変動金利の住宅ローンでは、金利が定期的に見直され、一般的には固定金利よりも低金利であることが多いです。

　　この見直しは、通常半年ごとに行われます。しかし、返済額の変更は、この金利の見直しが行われるたびに毎回行われるわけではなく5年ルールというものが存在します。

　　5年ルールというのは金利が上昇しても、5年間は返済額が変わらないというルールのことです。

　　そして、5年後に返済額が変更される場合には125%ルールが適用されます。

　　125％ルールとは、返済額の増加幅が前回の返済額の125%を超えないようにするルールです。

　　つまり、金利が大幅に上昇した場合でも、返済額は一気に増えるのではなく、徐々に増えていくように調整されます。

　【5年ルールと125%ルールのメリット】

　　5年間は返済額が変わらないため、家計の計画が立てやすくなります。

　　また、金利が上昇しても、返済額が一気に増えることがないため、家計への負担を軽減できます。

　　将来的に金利が上昇しても、ある程度予測できる範囲で返済計画を立てることができるため、心理的な安心感を得られます。

　【5年ルールと125%ルールのデメリット】

　　金利が上昇した場合、返済額の増加が抑えられる一方で、元金への充当額が減り、結果として返済期間が長引く可能性があります。

　　返済期間が長くなると、総支払額も増えるため、金利上昇の影響を長期的に受けることになります。

　　125%ルールは、返済額の増加を抑えるための仕組みですが、金利変動のリスクを完全に無くすわけではありません。

　　金利が大幅に上昇した場合、将来的な家計への負担が増える可能性は残ります。

（２）頭金

　頭金とは、住宅購入時に住宅ローンの借入額とは別に、自己資金で支払う金額のことです。

　頭金が多いほど、借入額が減り、金利負担が軽減されます。 しかし低金利でのローンの場合、そもそもの利息の圧縮効果が薄くなるということもあります。

　頭金をいくら入れるかどうかは、ご自身の資金計画と合わせて考える必要があります。

 （３） 繰り上げ返済

　繰り上げ返済とは、住宅ローンの残債を予定よりも早く返済することです。

　総返済額を減らし、返済期間を短縮できるメリットがありますが、手持ち資金が減ってしまうというデメリットもあります。

（４）団体信用生命保険（団信）

　団信とは、住宅ローンを借りる際に同時に加入する保険です。

　万が一、借主が死亡したり高度障害になった場合、残りの住宅ローンが免除されるという保障があります。

　この場合の保険金は残された家族ではなく、借入をしていた銀行に支払われることになります。

　一般的に団体信用生命保険に対する保険料は借入金利に含まれている事が多いです。

　万が一（死亡）の場合だけでなく、ガンと診断された場合や入院をした場合に給付金が受け取れるタイプなどさまざまな種類があります。

　金利を上乗せする事により、色々なタイプを選択することができます。

　健康上の理由で団信に加入ができない場合は、引受範囲が広い団体信用生命保険もあります。

　基本的には、団信に加入することで金融機関からの借入が可能ですが、健康上の理由で団信に加入できない場合は、フラット35の“団信を加入しない”を選択することもできます。